Rentabilité d’un investissement locatif
Rentabilité d’un investissement locatif : Considérée comme un investissement plus sûr que les placements financiers, la pierre a toujours été populaire auprès des Français. C’est un bon moyen de se constituer un patrimoine que vous pouvez vendre pour réaliser vos projets ou laisser à vos enfants.
Et si vous louez cette propriété, vous pourrez gagner un certain revenu. Mais seulement si vous avez fait vos calculs correctement…
Acheter le bien au bon prix
Le premier écueil pour les acheteurs est de mal évaluer la valeur intrinsèque de leur propriété. Si le prix au mètre carré compte évidemment lors de l’établissement du chèque, il ne suffit manifestement pas pour déterminer si l’achat en vaut la peine ou non. Que vous achetiez une propriété pour y vivre ou pour la louer, c’est l’emplacement qui compte en premier lieu. Le quartier se développe-t-il ? Y a-t-il des commerces de proximité, une école et des transports publics ? Le taux de criminalité est-il faible ? Ce sont ces types de facteurs externes qui influenceront la valeur de votre future propriété à moyen et long terme.
Il faut ensuite ajouter les facteurs internes à la propriété. Quel est le niveau des charges à prévoir ? La résidence vieillit-elle, sachant que cela implique inévitablement des travaux futurs ? Ces paramètres sont essentiels car ils auront un impact sur votre rentabilité.
Fixer des objectifs à long terme
Un investissement immobilier nécessite une vision à long terme. Il s’agit donc de mettre en balance les loyers que vous allez percevoir avec le potentiel d’augmentation de la valeur du bien à la revente. Par exemple, il est préférable de disposer d’une faible marge pendant quelques années en échange d’une somme substantielle à la vente, plutôt que de s’emballer pour un bien qui sera très rentable au début avant de devenir une charge parce que vous ne trouvez pas de locataires ou d’acheteurs. De nombreux propriétaires sont ainsi attirés par des programmes immobiliers rendus attractifs par les régimes publics d’exonération fiscale, avant de découvrir, trop tard, qu’ils ont été construits dans des régions moins dynamiques. Si le bénéfice d’un avantage fiscal est évidemment un plus, il ne doit jamais dicter une acquisition.
Le calcul du risque s’applique également au choix du type de bien immobilier. Les petites propriétés sont généralement plus rentables, mais le roulement est fréquent, ce qui signifie qu’il y a un risque de vacance, tandis que les grandes propriétés sont moins rentables au mètre carré mais attirent des familles plus stables.
Place au calcul
Une fois toutes ces données qualitatives en tête, nous devons passer au calcul mathématique. Et attention aux sirènes de la propriété avec un rendement annuel de 8%. Les publicités vantant les mérites de tel ou tel achat immobilier mettent le plus souvent en avant la rentabilité brute du bien. C’est une équation de base qui ne prend en compte que le montant du loyer annuel par rapport au prix d’achat du bien.
Afin de déterminer ce qui se retrouvera réellement dans votre poche, vous devez calculer le retour net sur votre investissement. Et pour ce faire, vous devez soustraire de ces loyers tous les frais, charges (récurrentes et exceptionnelles) et impôts (taxe foncière, cotisations de sécurité sociale et impact sur votre impôt sur le revenu) relatifs au bien. Pour vous donner une idée, les spécialistes estiment que la rentabilité nette d’un tel investissement varie entre 2 et 7 %.
